在东门、国贸及华强商圈的基础上，深圳逐渐衍生了出八大商圈。置业国际商铺部调查数据显示，未来3年内，深圳将新推近260万平方米商服物业，迎来深圳商业新的辉煌。以目前深圳商业的发展态势和活跃程度，加上中国入世种种利好，深圳发展成为珠三角甚至是整个华南地区的商业中心指日可待。


大市政决定大发展


有数据表明，今后3年深圳商服物业推盘量排在前两位的地区分别是龙岗和宝安，分别达到了64万平方米和50万平方米，这表明关外的商服物业潜力巨大，发展空间无限；在关内，华强商圈高居前列，未来的开发量超过了40万平方米，以华强商圈现有的地位及影响，规划档次进行升级，华强商圈发展成未来深圳的龙头商圈指日可待；尽管曾经见证深圳商业崛起的人民南商圈，由于种种原因似乎被人们忽略了，但在未来3年，这里将新增25万平方米商业面积，人民南将由此重新焕发活力；南山商圈近年发展迅速，受到人们的普遍关注，将以近25万平方米的新增商业面积在深圳商业格局中占有一席之地；此外，东门商圈也还在继续扩张，深南中路商圈、华侨城商圈由于独特的定位也会成为深圳商业格局中的亮点。


目前，裙楼商铺的总面积大约在2000~16000平方米，深圳几乎90％的高层都设有裙楼商铺，无论八大商圈，还是各住宅小区，裙楼商铺遍布深圳的街头巷尾。裙楼商铺所处地段可分为：住宅地段和市郊地段。住宅地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员，其特征为：有关家庭生活的商品消费力强，尤以日常用品消费量最大，因此，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升。市郊地段的商铺主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务。目前人口并不多的市郊地段随着城市建设的发展，会变成繁华社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。


从建成招商到招商定制


在接受采访时，汇港名苑的开发商深圳市燕兴地产资有限公司副总经理谢楚东认为，由于商铺出售金额较高，要在计划与市场中寻求平衡点，要视项目所处区域、升值潜力及投资商的实力为三大要素。一般情况而言，投资商理想状态就是在项目设计前期就可以找到合适的商家，如广州市南国花园的开发商老总在吸取别人经验的同时，报建之前即与承租商万佳超市签约，答允一切报建规划与设计要求，均以满足万佳超市所需为前提。如此，建成后的商铺万佳既用得顺手，又可免去重建改建的浪费。


理想并非是现实。纵观深圳众多的裙楼商铺，仍大多待字闺中，等待着商家的垂青与关注，而从商业角度考核，足够的人气与消费需求，仍有多处裙楼商铺值得商家们潜心挖掘。


多元化经营模式


在商业旺区的不断变化中，商用物业正从散乱的、无序的、不规整的市场走向形式多样的“主题商场”，同时也突破商场单一的经营模式，逐步走向“一站式”消费的商用专业市场，如华强北、华侨城的铜锣湾shoppingMall，龙岗的万鑫风情Mall、星河Mall等等。有业内人士认为，深圳整个商业投资环境的不断改善，尤其是近年来深圳经济发展迅猛，加上政府的有意引导，以龙岗、笋岗为中心的大物流基地，以人民南金融业为中心的大商业氛围日渐浓厚，不仅吸引了众多省内外商贾前来深圳投资做生意，更招徕了港澳台甚至国外商业巨鳄。


熟悉中国零售行业的人都知道，现时国内企业除了上海联华、华联和北京华联等少数几家商业龙头在进行全国性的商业开拓外，真正大规模布局的都是跨国公司，包括沃尔玛、家乐福、万客隆、7－11、百安居、欧培德等，全国各地的城市还在频频向他们示好。但深圳作为各个商家志在必得的重镇要地，短短两年，国外零售点在深圳的扩张速度惊人。


天虹、岁宝、新一佳、华润万佳、民润等人们熟知的老牌零售商也加紧了扩张的脚步。在关外，天虹、岁宝加紧布点，新一佳霸占布吉，华润万佳、民润走进龙岗、宝安、南山，大有决战鹏城的硝烟烽火。


主题商家，如家电业的国美，为了打破家电原有平静的格局，重新切割市场蛋糕。国美总经理王俊洲称，深圳国美宁愿不要一年的利润，也要拿下深圳半壁江山。家电中的另一支队伍，铭可达目前在深圳共有3家连锁店，“我们将改变思路。”铭可达总经理郑明强说，“由于国美进入，我们将放弃原来与企业及其它经销商的合作模式，返利政策必须改变。”郑同时表示，明年铭可达要在深圳开张10家新店。


商家在研究，地产商在等待，投资者在观望，市场两端均已剑拔弩张，明言者认为，深圳裙楼商铺正蓄势待发，等待新一轮的投资洗礼。


华强北是深圳商业经营模式容量最多的商圈，并渐行渐旺。